ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกฎหมายใหม่ที่เริ่มใช้เมื่อปี 2563 นี่เอง ซึ่งพอเริ่มใช้ปุ๊ปก็ดันเจอโควิด-19 เล่นงาน จนต้องปรับลดอัตราภาษีที่ดินมาตลอด จนเข้าปี 2567 นี้ รัฐบาลก็เห็นว่า โควิดคลี่คลาย เศรษฐกิจเริ่มผงกหัว มีแรงหนุนภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว ทำให้ ภาษีที่ดิน 2567 รัฐบาลตัดสินใจจะไม่มีการลดหย่อนภาษีที่ดินอีกต่อไป เก็บเต็ม ๆ 100%

วันนี้พี่ทุยมาอัปเดต ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2567 ที่ดินแต่ละประเภทจะมีอัตราภาษีเท่าไหร่ และต้องชำระภาษีเมื่อไหร่ ไปดูกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร 

ก็คือภาษีรายปีที่เก็บและคิดจากมูลค่าที่ดินและสิ่งก่อสร้างที่เราครอบครอง โดยมีองค์กรท้องถิ่น เช่น เทศบาล อบต. เป็นผู้จัดเก็บ 

โดยผู้ที่ต้องเสียภาษีที่ดิน คือ 

1. เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (ดูตามโฉนด ไม่ใช่ทะเบียนบ้าน)

หรือ 2. ผู้ครอบครอง/ทำประโยชน์ในที่ดินนั้น จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้
ซึ่งกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 เป็นกฎหมายที่มาแทนที่ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน กับ ภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งซ้ำซ้อนกัน
 

ประเภทของ ภาษีที่ดิน 2567

แบ่งประเภทที่ดินที่ต้องเสียภาษีไว้ 4 รายการ ดังนี้

  1. ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม
  2. ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย
  3. ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
  4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพดานภาษีสูงสุด 0.15%

  • สำหรับเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา หากมีที่ดินทำการเกษตร มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี ส่วนที่ดินที่มูลค่าเกิน 50 ล้าน จะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรกแต่ส่วนเกิน 50 ล้านบาทแรก เสียภาษีตามอัตราปกติ
  • สำหรับเจ้าของที่เป็นนิติบุคคล ก็เสียภาษีที่ดินตามอัตราปกติ
  • อัตราภาษีปัจจุบัน จัดเก็บ 0.01-0.1%

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย เพดานภาษีสูงสุด 0.30%

  • สำหรับบ้านหลังหลัก ที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นบุคคลธรรมดา และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่ถ้ามีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษีตามอัตราปกติ
  • สำหรับเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน (คอนโดมิเนียม หรือสร้างบ้านอยู่บนที่ดินเช่า) จะได้รับการยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษีที่ดินตามอัตราปกติ
  • แต่สำหรับคนมีบ้านหลายหลัง ไม่ว่าจะมีชื่อหรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ที่ดินหรือบ้านหลังที่ 2 จะต้องเสียภาษีทั้งหมด ไม่ได้รับการยกเว้น
  • อัตราภาษีปัจจุบัน จัดเก็บ 0.02-0.1%

ข้อยกเว้น : หากเป็นทรัพย์สินที่ได้รับมรดกมาจะได้ลดภาษีอีก 50%

ถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาได้รับมรดกเป็นบ้านพร้อมที่ดิน หรือห้องชุด โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านและใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วย หากจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมก่อนวันที่ 13 มี.ค. 2562 จะได้ลดภาษีที่ดิน 50% ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย

ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม เพดานภาษีสูงสุด 1.20%

  • หมายถึง ที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรและการอยู่อาศัย เช่น โรงแรม ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ร้านสะดวกซื้อ โรงงาน หอพักรายวัน บ้านเช่ารายวัน โดยต้องเสียภาษีตามอัตราปกติ
  • อัตราภาษีปัจจุบัน จัดเก็บ 0.3-0.7%

ที่รกร้างว่างเปล่า เพดานสูงสุด 3%

  • ถ้ามีที่ดินเปล่าแต่ปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ ไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ใดใด จะถูกจัดเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ซึ่งเป็นกลุ่มที่เสียภาษีแพงที่สุด
  • และถ้าปล่อยรกร้างไว้นานติดต่อกัน 3 ปี เมื่อไปเสียภาษีในปีที่ 4 จะถูกเก็บเพิ่มอีก 0.3% และจะเพิ่มอัตราภาษีอีก 0.3% ในทุก ๆ 3 ปีที่ปล่อยที่ดินรกร้าง แต่โดยรวมทั้งหมดแล้วจะเก็บภาษีได้ไม่เกิน 3%
  • อัตราภาษีปัจจุบัน จัดเก็บ 0.3-0.7%

ปี 2567 ภาษีที่ดิน เก็บเต็ม 100% ไม่ลดให้แล้ว

แม้ว่าจะมีหลายฝ่ายทั้งประชาชนและผู้ประกอบการอสังหาฯ เรียกร้องให้มีการต่ออายุมาตรการลดภาษีที่ดิน 15% ของภาษีที่คำนวณได้ ของปี 2566 แต่กระทรวงมหาดไทยมองว่า เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว จึงจะจัดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2567 ในอัตราปกติ 100% ไม่มีลดหย่อน เพื่อลดภาระงบประมาณภาครัฐ ที่ต้องจัดสรรงบประมาณมาชดเชยให้กับหน่วยงานท้องถิ่น

วิธีคำนวณ ภาษีที่ดิน 2567
 

าคาประเมินนั้นจะมีรัฐเป็นผู้ประกาศ ซึ่งในบางกรณีอาจมีมูลค่ายกเว้นจุดนี้ต้องสอบที่ดินและสินทรัพย์ของเราอีกทีว่า เข้าข่ายและได้รับมูลค่ายกเว้นหรือไม่

ตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ กรมธนารักษ์ 

ตัวอย่างการคำนวณ ภาษีที่ดิน 2567

เช่น พี่ทุยมีบ้านหลังหลักพร้อมที่ดิน มูลค่า 70 ล้านบาท

  • ทรัพย์สินส่วน 50 ล้านบาทแรก ไม่ต้องเสียภาษี
  • ส่วนที่เหลืออีก 20 ล้านบาท นำมาคำนวณภาษี 0.03% เท่ากับต้องเสียภาษี 6,000 บาท 

จ่าย ภาษีที่ดิน 2567 เมื่อไหร่? ที่ไหน?

การชำระภาษี

เพื่อบรรเทาภาระประชาชน รัฐบาลขยายเวลาการชำระให้อีก 2 เดือน จากเดิมภายในเดือน เม.ย. 2567 ขยายเวลาเป็นภายในวันที่ 30 มิ.ย. 2567 แต่หากต้องจ่ายภาษีเป็นจำนวนเกิน 3,000 บาท เราสามารถใช้สิทธิ์ขอผ่อนชำระภาษีได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน โดยไม่เสียดอกเบี้ย

สถานที่ชำระภาษี

สามารถชำระภาษีที่ดินได้ด้วยตัวเอง ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของพื้นที่ คือ

  • กรุงเทพ : ชำระภาษีที่สำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
  • พัทยา : ชำระภาษีที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
  • ต่างจังหวัด : ชำระภาษีที่สำนักงานเทศบาล/ที่ทำการขององค์การบริหารส่วนตำบล/ที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีกฎหมายกำหนด หรือสถานที่อื่นที่ผู้บริหารท้องถิ่นกำหนด รวมทั้งจุดบริการเคลื่อนที่ที่ อปท. กำหนด

หากจ่ายภาษีช้า ต้องเสียค่าปรับเท่าไหร่

ใครที่จ่ายภาษีที่ดินเกินระยะเวลาที่กำหนด จะต้องเสียภาษีค้างชำระ รวมทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม

1. หากไม่มาชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด แต่ต่อมาได้มาชำระภาษีก่อนจะได้รับหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับ 10% ของจำนวนภาษีค้างชำระ
 

2. หากมาชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับ 20% ของจำนวนภาษีค้างชำระ

3. หากมาชำระภาษีภายหลังจากที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับ 40% ของจำนวนภาษีค้างชำระ

4. หากไม่ได้ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด ให้เสียเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของจำนวนภาษีค้างชำระ เศษของเดือนให้นับเป็น 1 เดือน

5. กรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นให้ขยายกำหนดเวลาชำระภาษี และได้ชำระภายในกำหนดเวลาที่ขยายให้นั้น ให้คิดเงินเพิ่มลดลงเหลือ 0.5% ต่อเดือน หรือเศษของเดือน

6. เบี้ยปรับอาจงดได้ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกยึดหรืออายัดตามกฎหมาย โดยเราจะต้องยื่นคำร้องเป็นหนังสือต่อผู้บริหารท้องถิ่น เพื่อของดเบี้ยปรับของภาษีที่ค้างชำระ

จัดการ ภาษีที่ดิน 2567 อย่างไร ?

พี่ทุยว่าใครที่มีที่ดินเยอะ มีบ้านหรือคอนโดหลายแห่ง หรือมีพื้นที่รกร้างไม่ได้ใช้ประโยชน์ “การจัดการภาษีเป็นสิ่งสำคัญมาก” ไม่งั้นจะต้องเสียภาษีกันเหงื่อตกแน่ ๆ

สำหรับคนที่มีบ้านหลายหลังควรทำอย่างไร ?

เนื่องจากมูลค่าบ้านและที่ดินนั้นมีแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่อง คงไม่แปลกถ้าหากเรามีเงินแล้วเราจะเก็บความมั่งคั่งของเราไว้ในรูปแบบบ้านและที่ดิน แต่ถ้าเรามีบ้านและที่ดินเยอะ จะมีวิธีลดภาษีอย่างไรบ้าง ?

1. โอนบ้านเป็นชื่อทายาทหรือลูกหลาน – หากเราอยากมอบเป็นมรดกให้ลูกของเราอยู่แล้ว การโอนบ้านเป็นชื่อลูกนั้น จะได้รับสิทธิบ้านหลังแรก ซึ่งยกเว้นภาษี 50 ล้าน
 

2. ย้ายชื่อไปอยู่บ้านที่แพงที่สุด – บ้านหลังแรกหรือบ้านที่เราอยู่จะยกเว้นภาษี 50 ล้าน ดังนั้นการที่เราเลือกให้ชื่อที่เราอยู่ในบ้านหลังที่แพงที่สุดก็จะช่วยประหยัดภาษีได้ไม่น้อยเลยทีเดียว

ถ้ามีที่ดินเปล่าควรทำอย่างไร ?

เนื่องจากรัฐสนับสนุนให้เพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินไม่ปล่อยให้รกร้าง จึงเก็บภาษีที่ดินเปล่าแพงกว่าที่ดินประเภทอื่น ๆ ซึ่งหากยังปล่อยรกร้างต่อก็จะโดนอัตราภาษีที่สูงขึ้นทุก ๆ ปี อีกด้วย ดังนั้นเราจึงควรสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินที่เรามี

1. แบ่งแปลงที่ดินให้เล็กลง – เพราะภาษีนั้นคิดเป็นแบบขั้นบันได ยิ่งแปลนที่ดินใหญ่ก็จะยิ่งเสียภาษีเยอะ ดังนั้นการที่เราแบ่งแปลนที่ดินเป็นหลาย ๆ แปลงจะทำให้ราคาประเมินถูกลง ก็จะเสียภาษีน้อยลง

2. แปลงที่ดินรกร้างเป็นที่ดินเกษตรกรรม – การแปลงที่ดินเปล่าเป็นพื้นที่เกษตรกรรม นอกจากจะทำให้เสียภาษีน้อยลงแล้ว ยังเป็นการสร้างรายได้อีกทางด้วย แต่ที่ดินบางที่ก็อาจจะไม่เหมาะแก่การทำเกษตรกรรม เช่น ภูมิประเทศ พื้นที่ในเมือง หรืออาจจะติดด้วยข้อกำหนดบางอย่างอาจทำให้

3. สร้างบ้านในที่ดินที่มี – ถ้าเรามีที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งอาจจะเสียภาษีในฐานที่สูง อาจจะเลือกที่จะสร้างบ้านไว้ในที่ดินนั้น ก็จะทำให้เสียภาษีน้อยลงมาได้เพราะกลายเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยทันที
 

แต่การเปลี่ยนที่ดินรกร้างให้เป็นที่ดินเกษตรกรรม ไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด

แม้ว่าการเปลี่ยนที่ดินรกร้างว่างเปล่าให้เกิดประโยชน์ ด้วยการทำเกษตรกรรมจะสามารถทำได้ แต่ไม่ใช่ว่าแค่เอากล้วยไปปลูกก็จบนะ เพราะมีข้อกำหนดรายละเอียดอยู่

ไม่ใช่แค่ปลูกพืชแล้วจะเสร็จสิ้นกระบวนการเปลี่ยนประเภทที่ดิน แต่ต้องดำเนินการขึ้นทะเบียนยืนยันตัวตนว่าเป็น “เกษตรกร” ที่สำนักงานกลุ่มทะเบียนเกษตรกร กรมส่งเสริมการเกษตรด้วย 

จากนั้น ต้องติดต่อให้สำนักงานเกษตรอำเภอที่ตั้งของพื้นที่ดินแปลงนั้นอยู่ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ไปสำรวจและยืนยันหลักฐานก่อนขึ้นทะเบียนให้ “โดยไม่ใช่ขึ้นทะเบียนครั้งเดียวและจบ ใช้ได้ตลอด” แต่ต้องต่อทะเบียนหรือ “ปรับปรุงทะเบียนเกษตรกรทุกปี” เพราะโดยปกติแล้ว พื้นที่ทางการเกษตรมีการเปลี่ยนแปลงตลอด เช่น เปลี่ยนพื้นผลที่ปลูกตามฤดูกาล เปลี่ยนจากปลูกพืชเป็นเลี้ยงสัตว์ เป็นต้น 

สาเหตุหลัก ที่การเปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นพื้นที่เพื่อเกษตรกรรมมีขั้นตอนยุ่งยาก ก็เพื่อไม่ให้เจ้าของที่ดินรกร้างทิ้งไว้ว่างเปล่าแอบอ้างเป็นเกษตรกรตัวปลอมเพื่อรับประโยชน์ทางภาษี โดยไม่ได้ตั้งใจจะพัฒนาที่ดินนั้นอย่างจริงจัง

หรือหากใครสนใจเปลี่ยนพื้นที่ดินให้กลายเป็นเกษตรกรรมสามารถอ่านรายละเอียด หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมได้ที่ ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย
 

ประโยชน์ของ ภาษีที่ดิน 2567

เนื่องจากที่ดินรกร้างนั้นถูกเก็บภาษีในอัตราที่ค่อนข้างสูง ดังนั้นจึงเป็นการผลักดันให้ใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ทางอ้อมจากภาครัฐ

อีกประการภาษีที่ดินนี้จะไม่ได้เข้าไปในสรรพกรหรือกระทรวงการคลัง แต่เป็นเงินที่จะไปเป็นงบให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เท่ากับท้องถิ่นจะมีรายได้ไปดำเนินกิจกรรมในชุมชนของตัวเองได้